（原标题：销售加快下滑，现款流吃紧，新城控股化债之路谈阻且长）

12月10日，新城控股（601155.SH）发布了2024年11月份贪图简报，公告称11月份公司杀青协议销售金额约25.14亿元，比上年同期减少49.74%；协议销售面积约33.07万闲居米，比上年同期减少51.96%。1-11月公司累计杀青协议销售金额约369.63亿元，比上年同期减少48.11%；累计协议销售面积约500.95万闲居米，比上年同期减少44.51%。

这份简报的收货并不令东谈主未必，延续了连年来房企一贯的下落趋势。不外新城控股在二级市集说明出来的建立迹象却跟事迹的走势不太雷同。

自2021岁首新城控股股价见顶以来，公司股价还是连跌三年。本年4月16日，新城控股股价跌至近三年最廉价钱7.95元/股，市值一度不及200亿元，较巅峰时股价跌幅超84%，市值挥发近950亿元。

跟着本年多个重磅会议召开，一线城市放开限购、融资资本裁减等一系列利好政策陆续出台，部分区域及局部城市出现向好迹象；二季度政策组合拳持续发力，进一步促进了需求开释。国度力促房地产市集“止跌回稳”的决心也如实缓缓传递到了投资者心中，投资者对合座房地产企业的期待冉冉规复，新城控股的股价也出现了“止跌回稳”的势头。

放荡12月12日收盘，新城控股股价为13.79元/股，总市值311.1亿元，市盈率（静）为42.20。

不外股价到底若何走终末照旧要有事迹来补助，然而现在来看，有着“首家B转A股民营房企”光环的新城控股将来事迹能否改善还存在较大疑问。

事迹加快下滑，三四线布局将来堪忧

连年来，由于短期受到疫情冲击、中期合座行业干预“去库存”周期以及永恒濒临东谈主口老龄化压力等多重周期、多重身分类似所施加的影响，房地产市聚积座干预量价都缩的负响应轮回。房地产企业的贪图濒临较大挑战是不错知道的。

不外虽说下落趋势尚处预感之中，但新城控股本年的事迹跟旧年公司我方的说明和本年房地产行业合座情况比拟，果真难称令东谈主泄气。

纵不雅月度贪图简报，本年月度杀青协议销售金额和每月协议销售面积的同比跌幅大体在40%以上；然而旧年这两个筹谋的同比下减慢度鲜有朝上40%的，只须旧年6月、7月的公司杀青协议销售金额比上年同期别离下降了44.86%、52.11%。

把柄国度统计局数据，2024年上半年商品房销售面积为 4.79亿闲居米，同比下降 19.0%；新建商品房销售金额为 47,133 亿元，同比下降 25.0%。同期，新城控股累计协议销售面积约326.22万闲居米，比上年同期下降36.86%；累计协议销售金额约235.54亿元，比上年同期下降44.45%。

新城控股销售下落幅度既快于旧年同期，又快于世界笼统水平，彰着现在事迹失速在扩大。而这既有行业合座的原因，也有企业本身业务结构的问题。

据公司2024年半年报，公司在一、二线城市的地皮储备仅占总储备的40%；以在申万二级行业分类（2021）中行动可比公司的金地集团（600383.SH）来对比，放荡 2024 年 6月 30 日，金地集团总地皮储备约3589万闲居米，其中一、二线城市占比约为75%。

一、二线城市合座经济活跃度较其他地区更强，住户东谈主均收入也较高，购买力较强。因此非论是交易地产市集照旧住宅市集，都是一、二线的城市的更有活力。而新城控股的大部分地皮储备都息争在三、四线城市，事迹增瑕瑜缺后劲亦然事理之中了。

土储结构问题还可能影响每年的计提资产减值，从而极大影响公司事迹说明和利润取得。据财报闪现，存货包括存货主要为拟劝诱地皮、劝诱资本和劝诱居品等。本年3月29日发布的对于2023年年度计提资产减值准备的公告中显现，此次计提资产减值使得旧年年度包摄于上市公司鞭策的净利润减少了55.96亿元，其中，旧年公司共对存货计提跌价准备55.63亿元，占旧年全年计提资产减值的99.44%。值得防御的是2023年归母净利润只须7.37亿元。

天然本年只在一季度计提减值了不到2亿元的无形资产，也等于地皮使用权，但是从历史上来看，2022年、2023年上半年资产减值计提均不朝上2亿元，下半年公司资产减值计提金额则多达几十亿元。由此看来，加快下滑的事迹和偏向三、四线城市的土储结构都暗意着本年的资产减值计提只怕也不会少。

现款流病笃，债务压力仍然宏大

对于房地产企业来说，在“现款-地产-现款“”的高盘活步地中协议销售金额的快速回流是补助企业捏续运营的重要。然而现在新城控股加快下滑的事迹给企业现款流带来了很不好的影响。

把柄公司财报，从2023年一季度运转，企业现款及现款等价物净加多额捏续负增，放荡2024年三季报，公司期末现款及现款等价物余额为102.25亿元。

更值得柔和的是，本年第三季度，贪图步履产生的现款流量净额时隔近两年后再次归负，为-3.07亿元。这不禁让东谈主为企业业务的“造血才调”打个问号。

新城控股的现款流情况并不乐不雅，雪上加霜的是公司还濒临很大的偿债压力。

此前，新城控股董事长王晓松曾线路，公司当下主要任务等于还债。2022年年报中新城控股的有息欠债限制超710亿元；放荡2024年半年报时，公司有息欠债限制下降至558.03 亿元，其中到期技巧6个月以内的金额为84.86亿元。

看起来公司“压降有息欠债”的费事照旧卓有凯旋的，但是公司仍要入部下手面对惊东谈主限制的流动欠债的压力，2024三季报显现，放荡2024年9月30日，公司的流动欠债限制为1993.57亿元。

即使抛去待转销税额、协议欠债以及预支款项，公司也仍然濒临125.42亿元的一年内到期的非流动欠债、468.01亿元的应酬单据及应酬账款、6.91亿元的短期借钱等盘算推算朝上500亿元的接于当前的偿债压力。可见资金缺口之大，公司102.25亿元的现款可谓是杯水舆薪了。

难上加难的是公司融资的情况也阻隔乐不雅。

据中指接洽院12月5日发布的监测数据，11月份，房地产企业债券融资总数为482.7亿元，行业债券融资平均利率为2.73%，同比下降0.85个百分点，融资资本捏续下降。行业内可比同业——金地集团也在半年报中闪现，叙述期内公司合座平均融资资本为4.38%。而新城控股则在半年报中闪现放荡叙述期末，公司合座平均融资资本为6.05%。

现在三季报公司闪现的现款利息保险倍数为2.06，本叙述期末比上年度末裁减56.45%。公司化债之路谈阻且长。

天然，濒临这样大的流动性压力和事迹压力，贬责层也没忘了降本增效。

从2022年到2023年，职工东谈主均创收从519.19万元加多至543.75万元，职工东谈主均薪酬却从30.43万元降到24.32万元，同比减少20.08%

天然贬责层我方也降薪了，董事长王晓松的年薪在2019年到2021年均为600万元，从2022年运转降薪，放荡2023年已降至432万元。不外把柄东方资产提供的可比数据，2023年同业业企业董事长职位的平均薪酬水平为195.15万元，而王晓松的薪酬水平是行业均值的2倍多。同期，新城控股的孤立董事的薪酬均为35万元，也朝上同业业同职位平均薪酬的24.82万元。

5年前，新城控股实控东谈主、前董事长王振华因涉嫌猥亵儿童被判有期徒刑5年；本年7月份，据多家媒体报谈，王振华应当是刑满开释了。

然而从现在公开的任职信息中，非论是新城控股、新城发展照旧新城悦事迹，均莫得看到干系于王振华的新的东谈主事变动。计议到也曾王振华的负面新闻，公司粗略不会再公开给他安排职务，不外王振华的总结是否会给新城控股带来新一波东谈主事辗转或者策略想法的变动，仍有待不雅察。（《开心周刊-财事汇》出品）

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